RİSKLİ YAPILAR VE KİRA HUKUKU

Kiralananın riskli yapı olarak tespit edilmesi halinde kira sözleşmesi feshedilebilir mi?

Yargıtay konuya ilişkin kararında (1); kiralananın, tespit edilen riskinin boyutuna göre değerlendirme yapılacağı belirtilmiştir. Buna göre; kiralananın riskli olması sonucunda muhakkak yıkımı gerektiğine kanaat getirildiyse kira sözleşmesi, haklı şekilde feshedilmiş olacaktır.

“Kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit edildiği takdirde haklı nedenle fesihten söz edilebilecektir.”

Eğer yıkımı değil de güçlendirme söz konusu ise kiracının ve kiralayanın haklarını ayrıca tartışılması gerektiği belirtilmiştir.

“Aksi takdirde ayıbın derecesine göre kiracının ve kiralayanın haklarının değerlendirilmesi gerekir. “

Bu hale ilişkin kararda bir açıklama yapılmamışsa da konuya ilişkin olarak TBK madde 306’da düzenlenen ayıbın giderilmesini isteme hükümlerinin uygulanması gerektiği kanaatindeyiz. Zira; kiracı, kiralayandan kiralananın kullanıma uygun hale getirilmesini isteme hakkını haizdir.

Riskli yapı teşkil eden evden tahliye edilen kiracının tazminat hakkı var mıdır?

Konuya ilişkin Yargıtay kararında (2) kiracının, taşınmaza yapmış olduğu masraflara ilişkin talep reddedilmiş ancak kiracıya depozitosunun iade edilmesi gerektiğine karar verilmiştir. Karar gerekçesinde; kira sözleşmesinden sonra yapının riskli olduğunun anlaşılması sebebiyle kiralayana, borcunu yerine getirmesinin imkansızlaşmasında bir kusur yüklenemeyeceği belirtilmiştir.

“Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bu kusurundan dolayı sorumlu olacaktır. Eldeki davada Türk Borçlar kanununun 301.maddesinde düzenlenen, kiralayanın kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma yükümlülüğü, kiralayanın sorumlu tutulamayacağı sebeplerden dolayı sözleşmeden sonra imkansız hale gelmiş olup bu durumda sözleşmenin 4.maddesi ve kiralayanın kusursuz olması da dikkate alınarak davacı kiracının yukarıda açıklanan depozito alacağı dışındaki diğer taleplerinin reddi gerekirken mahkemece davanın kısmen kabulüne dair yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.”

Bu kararda; kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra yapının riskli yapı olduğunun tespit edilmesinin kiraya verene kusur atfedilememesini sağladığı belirtildiğinden, eğer kiraya verenin yapının, riskli yapı olduğu tespit edildikten sonra kira sözleşmesi yapması ve kiracıdan bu durumu saklaması halinde, kiracının taşınma masrafları da dahil olmak üzere tüm masraflarını karşılaması gerektiği kanaatindeyiz.

Yapının riskli olması sebebiyle tahliye edilen kiracı yeni yapılacak yapının kiralanmasında öncelik hakkına sahip midir?

Burada yapının riskli olması sebebiyle tekrar yaptırılması; TBK madde 350 “Gereksinim, yeniden inşa ve imar” başlıklı madde altında değerlendirilmelidir. Ancak, bu maddede yapının yeniden inşası sebebiyle ancak “dava yoluyla” kira sözleşmesi feshedilebilirken, yukarıda incelediğimiz Yargıtay kararı uyarınca, kiralananın riskli yapı olması sebebiyle kiraya verenin haklı nedenle kira sözleşmesini feshedebileceğine değinilmiştir. Bu noktada; TBK madde 355’deki düzenlemelerin bu duruma kıyasen uygulanabileceği kanaatindeyiz.

“Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. “

Burada eski kiracıya bildirim yapılması gerektiği düzenlenmekle “yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda” eski kiracının öncelik hakkı olduğu belirtilmiştir. Bu noktada; yeni kira bedelinin neye göre belirleneceği hakkında bir açıklama yapılmamışsa da emsallere göre belirlenen bir kira bedelinin istenebileceği düşünülmelidir. Eski kiracının kiralamasını önlemek amacıyla emsallerden çok daha yüksek bir bedel belirlenmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil edebileceğinden “yeni kira bedelinin" emsallere uygun, hakkaniyet çerçevesinde belirlenen bir bedel olması gerektiği kanaatindeyiz. (3)

Kiracı riskli yapı tespitini yaptırabilir mi?

6306 Sayılı Kanun uyarınca;

• Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri,

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,

• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri,

tarafından riskli yapı tespiti yaptırılabileceği düzenlenmiştir. Bu düzenleme uyarınca, kiracı riskli yapı tespiti yaptıramamaktadır. Sorularınız için iletişim kısmından bize ulaşabilirsiniz.